Hugo de Jonge wil flink ingrijpen op de huurmarkt

Hoe krijg je een woningmarkt die op veel fronten is vastgelopen weer in beweging? Experts opperen vaak één belangrijke belangrijke: vergroot de gereguleerde huursector. Dan komt het middensegment terug, resulteren de spreekwoordelijke leraar en verpleger weer kans maken op een betaalbare huurwoning. Bovendien maakt dit het opkopen van woningen minder aantrekkelijk voor beleggers, omdat er minder rendement te behaald valt. Zo blijven er meer koopwoningen over voor de gewone man.

Minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijkedening, CDA) heeft ingevoerde en voert een rigoureuze wijziging door in de huurregels. De gereguleerde huursector wordt flink opgerekt: woningen met een huur per maand tot 1.000 euro, en wellicht tot 1.250 euro, gaan er per 2024 onder vallen. Nu ligt die grens op 763 euro; daarboven is de huur vrij. Op dit moment zijn er 640.000 woningen in de vrije sector. In de praktijk betekent het dat er momenteel naast sociale huur vooral ‘dure huur’ op de markt is: in tijden van schaarste is het immers „wat een gek ervoor geeft”, in de woorden Van De Jonge.

‘Absurde prijzen’

„We gaan dik negentig procent van de huur betaalbaar”, zei De Jonge donderdag bij een toelichting op zijn programma waarin de maatregel staat. „Heel veel mensen lukt het nu niet een betaalbare woning te vinden. Of ze komen niet rond helemaal ze een dure huur moeten ophoesten. Vooral in de grote steden denken verhuurders het te kunnen maken absurde prijzen te vragen. Dateren aan de bestaanszekerheid van mensen. De overheid moet de belofte van bescherming weer maken.”

Het puntenstelsel, waarbij op basis van kwaliteitskenmerken punten krijgen die de hoogte van de nieuwe regelsrekt tot 187 punten bij een huur van 1.000 euro (nu 142, bij een huur van 763 euro) van 232 punten bij een huur van 1.250 euro. Alleen als een woning met punten heeft een prijs met de huurder.

Met een grotere gereguleerde huursector wordt de huurprijs (en dus de huurder) een stuk beter beschermd, maar de jonge betaald er verhuurders mee in hun portemonnee. Het risico, gaf ook aan, is dat niet meer is woningen te bouwen van te verhuren en dat er uiteindelijk mínder woningen zullen zijn en een betaalbare woning dus nog onbereikbaarder wordt.

Dat wil De Jonge voorkomen. „Het is balanceren”, zei hij een paar keer. Met een nog te bepalen ‘opslagpercentage’ zullen woningen in de vrije sector vallen maar straks gereguleerd zijn, extra punten toebedeeld krijgen. Zo kunnen verhuurders toch nog een wat hogere vragen dan in het huidige stelsel het geval zijn.

Dat De Jonge aan het middensegment wil tornen, was al bekend. Maar hoe hij dat precies wil doen, is niet besloten. De keuzes die echt bepalend zijn voor de portemonnee van de belegger, moeten nog worden gemaakt. Tot welk deel wordt de huurmarkt gereguleerd: tot 1.000 of 1.250 euro? Hoe groot zal het opslagpercentage uitvallen, en dus de compensatie voor het verloren rendement? Gaan de nieuwe regels alleen gelden voor nieuwbouwwoningen en huurwoningen die vanaf 2024 vrijkomen, of ook voor zittende huurders?

Eigendomsrecht

Ook juridisch is het balanceren voor De Jonge. „We maken inbreuk op het eigendomsrecht”, zei hij. „Dat moet proportioneel zijn. Er zal door beleggers bij de rechter worden betoogd dat dit een te grote inbreuk is. Hoe verder je gaat in het inperken van rendement, hoe beter je dat moet onderbouwen.”

Jack de Vries, voorzitter van VastgoedBelang, de belangenbehartiger van particuliere vastgoedbeleggers, vergeleek de plannen van De Jonge in een interview met vastgoedmarkt.nl al met “de zeven plagen van Egypte”. „Je krijgt haast de indruk dat de overheid de beleggers liever kwijt dan rijk is”, zei hij. Hij doelde onder meer op de verhoging van de overdrachtsbelasting, op de beperking van de huurverhoging in de vrije sector en op de koopbescherming, die ervoor zorgt dat huizen niet kunnen worden gekocht met het doel ze te verhuren.

De Jonge was ook kritisch over vastgoedeigenaren, al zei hij dat er ook genoeg bonafide verhuurders zijn. „De huidige schaarste haalt niet het beste in mensen naar boven”, zei hij. „Ik wil dat misbruik van misbruik van de boodschap maakt begrijpen.”

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, opgenomen ingreep van De Jonge in de huurmarkt „heel fors” en „heel positief”. „Je ziet dat huurwoningen dik boven de 1.000 euro per maand kosten, zeker in de Randstad. Het hele middensegment is verdwenen. En dat is voor veel mensen de enige optie.”

Wel moet De Jonge goed kijken naar wat de gevolgen zijn, zegt hij. „De rendementen zijn al heel moeizaam te voorzien. De prijzen liggen hoog en de rente loopt op. Beleggers komen er ook niet meer uit. Het kan gebeuren dat een groot deel van de particuliere verhuurders en een deel van de investeerders, gaat uitstappen. Dan er een soort stilstand.” Reguleren kan, denkt hij, als verhuurders gecompenseerd worden, van bijvoorbeeld korting op de grondprijs, zoals in sommige gemeenten al gebeurt.

Verplicht biedlogboek

Het ministerie gaat de periode in Utrecht, Zwolle en Doetinchem onderzoeken wat de effecten zijn van de regulering van middenhuur. Die informatie moet helpen bij de juridische onderbouwing van de maatregel.

Lees ook: Actievoerders langdurige huurverhoging; wat is een eigenlijke huurprijs?

De Jonge wil ook veel andere maatregelen doorvoeren die de betaalbaarheid van wonen verbeteren, zowel op de huur- als koopmarkt. Zo wordt een biedlogboek verplicht, zodat het koopproces transparanter wordt en vriendjespolitiek niet meer mogelijk is. Er wordt meer gebouwd voor lage en middeninkomens. Gemeenten kunnen woningen toewijzen, bijvoorbeeld aan mensen in bepaalde beroepsgroepen. Bij het aanvragen van een hypotheek wordt de actuele stand van de studieschuldbepalend in de plaats van de beginstand. Ook de regels voor de huurtoeslag zullen worden gepland.

Leave a Reply

Your email address will not be published.